Expertise bail commercial : modèle rédigé par avocat, à télécharger (Word)

Oui. L’article L145-4 du Code de commerce fixe seulement un plancher : « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ». Un bail commercial 10 ans est donc valable, avec deux conséquences. D’abord, au-delà de neuf ans, les parties peuvent écarter la faculté de résiliation triennale du locataire, ce qui est impossible dans un 3 6 9 classique. Ensuite, le plafonnement du loyer de renouvellement (article L145-34) ne bénéficie qu’aux baux de neuf ans au plus : au renouvellement d’un bail de dix ans, le loyer peut être déplafonné et fixé à la valeur locative, la hausse étant lissée à 10 % du loyer acquitté l’année précédente.

Oui, pour tout bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014. L’article L145-40-2, issu de la loi Pinel, impose « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances » avec « l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire », complété d’un état récapitulatif annuel. L’article R145-35 interdit d’imputer au preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, les honoraires de gestion des loyers, les impôts dont le bailleur est le redevable légal — notamment la contribution économique territoriale — et les charges des locaux vacants. Le modèle intègre ce tableau de répartition des charges bail commercial, prêt à compléter.

Le bail 3 6 9 commercial est conclu pour neuf ans, la durée minimale de l’article L145-4, avec faculté pour le locataire de donner congé à chaque échéance triennale : six mois à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire. Le bailleur reste engagé sur toute la durée, sauf cas prévus par la loi. Le loyer peut être révisé tous les trois ans (article L145-38), dans la limite de l’ILC ou de l’ILAT. Au terme, le locataire immatriculé au RCS ou au RNE bénéficie du droit au renouvellement — un équilibre que l’expertise bail commercial du modèle restitue article par article.

Non : la vente des murs ne met pas fin au bail. L’article 1743 du Code civil interdit à l’acquéreur d’expulser le locataire dont le bail a date certaine : il reprend le contrat aux mêmes conditions. Une résiliation bail commercial pour vente n’est donc pas un motif légal de congé. Le bailleur qui envisage de vendre doit d’abord purger le droit de préférence de l’article L145-46-1 : l’information adressée au locataire « vaut offre de vente », et celui-ci « dispose d’un délai d’un mois » pour se prononcer. Font exception la cession unique de plusieurs locaux et la vente au conjoint, à un ascendant ou à un descendant. Notre expertise bail commercial sécurise cette procédure dans une clause dédiée.